Cassatie 29/06/2006
WEBSITE >>BAIL A FERME : Jurisprudence récente, textes légaux et commentaires
---------------------------------------------------------------------------------------------
Numéro : RC066T4_1 Date : 2006-06-29 -
Juridiction : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER -
Siège : VEROUGSTRAETE -Rapporteur : WAUTERS -Min. Public : THIJS -Nr rôle : C040373N -
HUUR VAN GOEDEREN . PACHT:
Het middel verwijt de appèlrechters te oordelen dat geen recht van voorkoop diende te worden verleend omdat er in casu geen wegenwerken dienen te worden uitgevoerd op de verkochte grond, terwijl bepaalde nutsvoorzieningen niet voorhanden waren. De uitvoering van wegenwerken in de zin van artikel 6, ,§1, 2°, heeft geen betrekking op de aanleg van nutsvoorzieningen
Nr. C.04.0373.N 1. S.F., 2. D. C. H., 3. SCHEERS I, besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, met zetel te 1861 Meise, Drijpikkelstraat 27, bus 3, eisers, vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen 1. O.F., verweerder, vertegenwoordigd door mr. Bruno Maes, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1060 Brussel, Henri Wafelaertsstraat 47-51, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan,
2. OPENBAAR CENTRUM VOOR MAATSCHAPPELIJK WELZIJN VAN MECHELEN, met kantoren te 2800 Mechelen, Oude Priorij Leliëndael, Bruul 52, verweerster. I.
RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 1 maart 2004 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel. De zaak is bij beschikking van de voorzitter van 24 maart 2006 verwezen naar de derde kamer. Afdelingsvoorzitter Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Dirk Thijs heeft geconcludeerd.
II. CASSATIEMIDDELEN
De eisers voeren in hun verzoekschrift twee middelen aan.
Eerste middel
Geschonden wettelijke bepalingen - De artikelen 6, ,§1, 2°, 47 en 52, enig lid, 7°, van de wet van 4 november 1969, zoals gewijzigd door de wet van 7 november 1988, vormend afdeling 3 ("Regels betreffende de pacht in het bijzonder") van hoofdstuk II van boek III, titel VIII, van het Burgerlijk Wetboek, hierna "Pachtwet" genoemd, meer in het bijzonder het wettelijk begrip "zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd dienen te worden" neergelegd in artikel 6, ,§1, 2°, van de Pachtwet, zoals vervangen bij artikel 4 van de wet van 7 november 1988 tot wijziging van de wetgeving betreffende de pacht en de beperking van de pachtprijzen.
Aangevochten beslissingen
De éénentwintigste kamer van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel verklaart in het bestreden vonnis van 1 maart 2004 dat uitspraak doet over de regelmatigheid van een verkoop van grond van de tweede verweerder aan de eerste verweerder, in het licht van een eventueel recht van voorkoop ten gunste van de eisers, het hoger beroep van de eerste verweerder ontvankelijk en gegrond, vernietigt dienvolgens het bestreden vonnis (behalve wat de begroting van de kosten in eerste aanleg betrof) en, opnieuw recht doende, (1) verklaart de (gewijzigde) hoofdvordering ontvankelijk en gegrond, (2) verklaart de oorspronkelijke tussenen tegenvordering ontvankelijk doch ongegrond, (3) zegt voor recht dat het recht van voorkoop dat de eerste en de tweede eisers wensen te doen gelden bij de verkoop van de kwestieuze grond niet bestaat, (4) zegt voor recht dat een rechtsgeldige verkoopovereenkomst werd gesloten tussen de eerste en de tweede verweerders met betrekking tot deze grond, (5) verklaart de vordering van de eisers wegens tergend en roekeloos hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond, en (6) veroordeelt de eisers tot de kosten van beide aanleggen.
Verder wordt het vonnis gemeen verklaard aan de tweede verweerder.
Na te hebben geoordeeld dat ten gevolge van de kennisgeving door de tweede verweerder van de onvoorwaardelijke goedkeuring van het bod van de eerste verweerder (in de brief van 9 juli 2001) een geldige verkoopovereenkomst tot stand kwam tussen de eerste en de tweede verweerders, gelet op de wilsovereenstemming tussen partijen over het voorwerp van de koop en de prijs, overweegt de rechtbank van eerste aanleg als volgt teneinde te besluiten dat de pachters geen aanspraak konden maken op enig recht van voorkoop ten aanzien van het betrokken lot: "Volgens de artikelen 6, ,§1, 2°, en 52, 7°, van de Pachtwet heeft de pachter geen recht van voorkoop bij de verkoop van ongebouwde gronden die, zonder dat er vooraf wegenwerken moeten worden uitgevoerd, beschouwd moeten worden als bouwgronden. De verkavelingvergunning van 12 januari 1999 toont aan dat het goed vanaf die datum moet worden beschouwd als bouwgrond.
Ook in de verkoopvoorwaarden en in de notulen van de (tweede verweerder) waaruit de toewijzing aan de (eerste verweerder) blijkt werd het lot omschreven als bouwgrond.
Het betrokken lot paalt aan een verharde provincieweg, zodat geen wegenwerken in de zin van de wet dienen te worden uitgevoerd alvorens tot bebouwing van het perceel kan worden overgegaan
De wet vereist niet dat het betrokken perceel al over de nodige nutsvoorzieningen beschikt op het ogenblik van de verkoop. Bijgevolg moet worden aangenomen dat de pachter van het betrokken perceel geen recht van voorkoop had onder de bepalingen van de pachtwet". Volledigheidshalve weze opgemerkt dat de rechtbank van eerste aanleg vervolgens oordeelt dat aan de eerste en de tweede eisers evenmin een conventioneel voorkooprecht, buiten de bepalingen van de Pachtwet om, werd toegekend.
Grieven
Teneinde de belangen van de pachter te vrijwaren voorziet artikel 47 van de Pachtwet dat de pachter en de nader genoemde naasten, bij verkoop van een in pacht gegeven landeigendom over een recht van voorkoop beschikken. Overeenkomstig de artikelen 6, ,§1, 2°, en 52, enig lid, 7°, van de Pachtwet heeft de pachter geen recht van voorkoop indien de pachtovereenkomst betrekking heeft op ongebouwde gronden die, op het ogenblik van de opzegging, zonder dat er vooraf wegenwerken dienen te worden uitgevoerd, beschouwd moeten worden als bouwgronden.
Voor de toepassing van artikel 6, ,§1, 2°, van de Pachtwet moet derhalve aan volgende voorwaarden zijn voldaan: (1) het moet gaan om onbebouwde gronden, (2) die op het ogenblik van de opzegging als bouwgronden moeten worden beschouwd (3) zonder dat er vooraf wegenwerken dienen te worden uitgevoerd.
Wanneer nog geen opzegging plaatsvond, moet worden rekening gehouden met de aard van de gronden op het ogenblik van de verkoop.
Met betrekking tot de derde voornoemde voorwaarde oordeelt de rechtbank van eerste aanleg dat het betrokken lot paalt aan een verharde provincieweg, zodat geen wegenwerken in de zin van de wet dienen te worden uitgevoerd alvorens tot bebouwing van het perceel kan worden overgegaan, en dat de wet niet vereist dat het betrokken perceel al over de nodige nutsvoorzieningen beschikt op het ogenblik van de verkoop.
Het aanleggen van de nodige nutsvoorzieningen maakt echter ter dege deel uit van het "uitvoeren van wegenwerken". Ter zake is immers een "voldoende uitgeruste weg" vereist, wat de aanwezigheid van een aantal elementaire nutsvoorzieningen impliceert. Uit de parlementaire voorbereiding van de wet van 7 november 1988, waarbij artikel 6, ,§1, 2°, van de Pachtwet werd ingevoegd, blijkt dat het betrokken stuk grond "bouwrijp" dient te zijn en wordt de aanwezigheid van nutsvoorzieningen zoals riolering en verlichting als vereiste beschouwd opdat het perceel grond "bouwrijp" zou zijn.
Aldus volstaat het niet dat het betrokken lot paalt aan een verharde provincieweg teneinde te kunnen besluiten dat er geen wegenwerken dienen te worden uitgevoerd alvorens tot bebouwing van het perceel kan worden overgegaan, en is door de wet wel degelijk vereist dat de nodige nutsvoorzieningen op het ogenblik van de verkoop voorhanden dienen te zijn.
De eisers huldigden deze stelling uitdrukkelijk in hun synthese beroepsbesluiten, neergelegd ter griffie van de rechtbank van eerste aanleg op 15 december 2003 (pp. 15 tot 17) en stelden met name dat nog geen riolering voor afvalwaters noch enige nutsvoorziening zoals electriciteitsvoorziening, Havi-TV, waterbevoorrading voorhanden waren op 23 mei 2001.
Derhalve is de beslissing van de appelrechters dat er in casu geen wegenwerken dienen te worden uitgevoerd in de zin van de artikelen 6, ,§1, 2°, en 52, enig lid, 7°, van de Pachtwet, niet wettig verantwoord en kon het bestreden vonnis bijgevolg niet wettig besluiten dat de pachter van het betrokken perceel geen recht van voorkoop had onder de bepalingen van de Pachtwet en op die grond de door de eerste verweerder ingestelde vordering inwilligen en de door de eisers ingestelde tussenvordering en tegenvordering als ongegrond afwijzen (schending van de artikelen 6, ,§1, 2°, 47 en 52, enig lid, 7°, van de Pachtwet, meer in het van bijzonder het wettelijk begrip "zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd dienen te worden" zoals bepaald in artikel 6, ,§1, 2°, van de Pachtwet).
Tweede middel
Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 47 en 48.1, in het bijzonder het eerste lid, van de wet van 4 november 1969, zoals gewijzigd door de wet van 7 november 1988, vormend afdeling 3 ("Regels betreffende de pacht in het bijzonder") van hoofdstuk II van boek III, titel VIII, van het Burgerlijk Wetboek, hierna "Pachtwet" genoemd. - voor zoveel als nodig, artikel 48.2, inzonderheid het tweede lid, van dezelfde Pachtwet, zoals gewijzigd door de wet van 7 november 1988.
Aangevochten beslissingen
De eenentwintigste kamer van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel verklaart in het bestreden vonnis van 1 maart 2004 dat uitspraak doet over de regelmatigheid van een verkoop van grond van de tweede verweerder aan de eerste verweerder, het hoger beroep van de eerste verweerder ontvankelijk en gegrond, vernietigt dienvolgens het bestreden vonnis (behalve wat de begroting van de kosten in eerste aanleg betrof) en, opnieuw recht doende, (1) verklaart de (gewijzigde) hoofdvordering ontvankelijk en gegrond, (2) verklaart de oorspronkelijke tussen- en tegenvordering ontvankelijk doch ongegrond, (3) zegt voor recht dat het recht van voorkoop dat de eerste en de tweede eisers wensen te doen gelden bij de verkoop van de kwestieuze grond niet bestaat, (4) zegt voor recht dat een rechtsgeldige verkoopovereenkomst werd gesloten tussen de eerste en de tweede verweerders met betrekking tot deze grond, (5) verklaart de vordering van de eisers wegens tergend en roekeloos hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond, en (6) veroordeelt de eisers tot de kosten van beide aanleggen.
Verder wordt het vonnis gemeen verklaard aan de tweede verweerder.
Vooraleer te oordelen dat de pachters geen aanspraak konden maken op enig recht van voorkoop ten aanzien van het betrokken lot, overweegt de rechtbank van eerste aanleg als volgt teneinde te besluiten dat een geldige verkoopovereenkomst tot stand kwam tussen de eerste en de tweede verweerders:
"Op 23 mei 2001 bracht de (eerste verweerder) een bod uit van 4.600.000 BEF op het perceel grond met nummer 178 K / deel - lot 1, met een oppervlakte van 1.542 m². Het betrokken perceel werd door de (tweede verweerder) toegewezen aan de (eerste verweerder) als hoogste bieder. De (eerste verweerder) ondertekende op 23 mei 2001 een schriftelijke verklaring, waarin hij zijn bod bevestigde en verklaarde kennis te hebben genomen van de verkoopsvoorwaarden, die hij aanvaardde, zoals blijkt uit de betaling van een voorschot van 45.000 BEF. Hij werd erop gewezen dat een eventuele uittredingsvergoeding zou verschuldigd zijn aan de pachter indien de grond zou verpacht zijn.
Noch de aankondiging van de openbare toewijzing van de gronden in de geschreven pers, noch de uitnodiging per brief, noch de aan de (eerste verweerder) voorgelegde verkoopsvoorwaarden, noch de door hem na de openbare toewijzing ondertekende verklaring maakten allusie op enig voorkooprecht van de zittende pachter, noch vermeldden zij dat de verkoop slechts tot stand zou komen onder opschortende voorwaarde van het niet aanvaarden van dit voorkooprecht door de pachter.
De beslissing van de OCMW-raad tot toewijzing van het betrokken perceel aan de (eerste verweerder) voor een bedrag van 4.600.000 BEF was onderworpen aan het administratief toezicht. Bij aangetekende brief van 9 juli 2001 deelde de (tweede verweerder) mee aan de (eerste verweerder) dat de bundel betreffende de betrokken verkoop was goedgekeurd, en tot het verlijden van de akte kon worden overgegaan.
Hoewel in de notulen van de vergadering van de OCMW-raad van 23 mei 2001 wordt vermeld dat de Raad besloot het betrokken lot toe te wijzen onder opschortende voorwaarde van het (niet) uitoefenen van het voorkooprecht door de pachter, in strijd met de verkoopsvoorwaarden die aan de (eerste verweerder) werden meegedeeld, maakte zij hiervan geen enkele melding in haar brief van 9 juli 2001.
Ten gevolge van deze kennisgeving door de (tweede verweerder) van de onvoorwaardelijke goedkeuring van het bod van de (eerste verweerder) kwam een geldige verkoopovereenkomst tot stand tussen de (tweede verweerder en de eerste verweerder), gelet op de wilsovereenstemming tussen partijen over het voorwerp van de koop en de prijs (artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek)".
De rechtsgeldigheid van de verkoopovereenkomst tussen het OCMW en de eerste verweerder werd tevens bevestigd in fine van het overwegend gedeelte van het vonnis. Grieven Voor zover het hof van beroep door de vaststelling dat een "geldige verkoop" tot stand kwam tussen de eerste en de tweede verweerster betreffende de door de eisers gepachte landeigendommen, waardoor de eisers geen recht van voorkoop zouden kunnen doen gelden, weze opgemerkt dat luidens artikel 47 van de Pachtwet, bij verkoop van een in pacht gegeven landeigendom, de pachter voor zichzelf of voor de in deze bepaling genoemde naasten een recht van voorkoop geniet, overeenkomstig de daarna bepaalde regels.
Dit recht van voorkoop, dat strekt tot bescherming van de rechten van de pachter, is van openbare orde, minstens van dwingend recht ten gunste van de pachter en zijn naasten. De omstandigheid dat tussen de verkoper en de koper van in pacht gegeven landeigendommen geen melding zou zijn gemaakt van de op de betreffende landeigendommen uitgeoefend pachtrechten, doet geen afbreuk aan de rechten van de pachters en/of hun naasten tot het uitoefenen van een recht van voorkoop. Overeenkomstig artikel 48.1, eerste lid, van de Pachtwet mag de eigenaar van een gepacht goed slechts aan iemand anders dan de pachter uit de hand verkopen nadat hij aan deze laatste de gelegenheid heeft gegeven zijn recht van voorkoop uit te oefenen. Naar luid van artikel 48.2, tweede lid, van de Pachtwet geschiedt ook de toewijzing van de openbare verkoop zonder recht van hoger bod van een gepacht goed, indien de pachter zijn antwoord in beraad houdt op de vraag van de instrumenterende ambtenaar of de pachter of zijn gevolmachtigde zijn recht van voorkoop wenst uit te oefenen tegen de laatst geboden prijs, onder de opschortende voorwaarde van niet uitoefening van het recht van voorkoop. In casu vermelden de notulen van de vergadering van de OCMW-raad van 23 mei 2001 uitdrukkelijk, zoals door de rechtbank van eerste aanleg vastgesteld, dat de Raad besloot het betrokken lot toe te wijzen onder opschortende voorwaarde van het (niet) uitoefenen van het voorkooprecht door de pachter.
De verkoop van het betrokken lot geschiedde derhalve onder de opschortende voorwaarde van het (niet) uitoefenen van het voorkooprecht door de pachter.
De omstandigheid dat noch de aankondiging van de openbare toewijzing van de gronden in de geschreven pers, noch de uitnodiging per brief, noch de aan de eerste verweerder voorgelegde verkoopsvoorwaarden, noch de door hem na de openbare toewijzing ondertekende verklaring allusie maakten op enig voorkooprecht van de zittende pachter, noch vermeldden dat de verkoop slechts tot stand zou komen onder opschortende voorwaarde van het niet aanvaarden van dit voorkooprecht door de pachter, evenals het feit dat hiervan door de tweede verweerder geen enkele melding werd gemaakt in haar brief van 9 juli 2001 waarin de tweede verweerder aan de eerste verweerder meedeelde dat de bundel betreffende de betrokken verkoop was goedgekeurd en tot het verlijden van de akte kon worden overgegaan, kunnen geen afbreuk doen aan het in de genoemde bepalingen van de Pachtwet voorziene recht van voorkoop ten gunste van de pachter of zijn naasten. Derhalve konden de appelrechters niet wettig besluiten dat ten gevolge van de kennisgeving door de tweede verweerder van de onvoorwaardelijke goedkeuring van het bod van de eerste verweerder in de brief van 9 juli 2001, een geldige verkoopovereenkomst tot stand kwam tussen de tweede verweerder en de eerste verweerder, gelet op de wilsovereenstemming tussen partijen over het voorwerp van de koop en de prijs, zonder rekening te houden met de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop door de pachter. Door geen rekening te houden met de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop door de pachter, schenden de appelrechters, voor zover in casu een verkoop uit de hand van het betrokken lot voorligt, wat in dezen het geval is niettegenstaande het feit dat de grond openbaar werd toegewezen door de OCMW-raad, artikelen 47 en 48.1, eerste lid, van de Pachtwet, minstens schenden zij, voor zover in casu een openbare verkoop zou voorliggen, artikelen 47 en 48.2, tweede lid, van de Pachtwet evenals het imperatief karakter van deze bepalingen en konden zij derhalve niet wettig de door de eerste verweerder ingestelde vordering inwilligen en de door de eisers ingesteld tussenvordering en tegenvordering als ongegrond afwijzen.
III. BESLISSING VAN HET HOF
Beoordeling
Eerste middel
1. Artikel 52, 7°, van de Pachtwet bepaalt dat de pachter geen recht van voorkoop heeft onder meer in het geval bedoeld in artikel 6, ,§1, 2°, van deze wet
2. Artikel 6, ,§1, 2°, heeft betrekking op pachtovereenkomsten van ongebouwde gronden, die op het ogenblik van de opzegging, zonder dat vooraf wegenwerken uitgevoerd dienen te worden, beschouwd moeten worden als bouwgronden.
3. Het middel verwijt de appèlrechters te oordelen dat geen recht van voorkoop diende te worden verleend omdat er in casu geen wegenwerken dienen te worden uitgevoerd op de verkochte grond, terwijl bepaalde nutsvoorzieningen niet voorhanden waren.
4. De uitvoering van wegenwerken in de zin van artikel 6, ,§1, 2°, heeft geen betrekking op de aanleg van nutsvoorzieningen.
5. Het middel faalt naar recht.
Tweede middel
6. Het middel gaat uit van de stelling die in het eerste middel vergeefs is aangevoerd, dat de eerste en de tweede eiser over een recht van voorkoop beschikten.
7. Het middel is niet ontvankelijk.
Het Hof, Verwerpt het cassatieberoep.
Veroordeelt de eiser in de kosten. De kosten zijn begroot op de som van 728,55 euro jegens de eisende partijen en op de som van 107,88 euro jegens de verwerende partij. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit voorzitter Ivan Verougstraete, als voorzitter, afdelingsvoorzitter Ernest Waûters, en de raadsheren Ghislain Dhaeyer, Ghislain Londers en Eric Stassijns, en in openbare terechtzitting van 29 juni 2006 uitgesproken door voorzitter Ivan Verougstraete, als voorzitter, in aanwezigheid van advocaat-generaal Christian Vandewal, met bijstand van adjunct-griffier Johan Pafenols.
---------------------------------------------------------------------------------------------
http://leon.dochy.googlepages.com/home
---------------------------------------------------------------------------------------------
Numéro : RC066T4_1 Date : 2006-06-29 -
Juridiction : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER -
Siège : VEROUGSTRAETE -Rapporteur : WAUTERS -Min. Public : THIJS -Nr rôle : C040373N -
HUUR VAN GOEDEREN . PACHT:
Het middel verwijt de appèlrechters te oordelen dat geen recht van voorkoop diende te worden verleend omdat er in casu geen wegenwerken dienen te worden uitgevoerd op de verkochte grond, terwijl bepaalde nutsvoorzieningen niet voorhanden waren. De uitvoering van wegenwerken in de zin van artikel 6, ,§1, 2°, heeft geen betrekking op de aanleg van nutsvoorzieningen
Nr. C.04.0373.N 1. S.F., 2. D. C. H., 3. SCHEERS I, besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, met zetel te 1861 Meise, Drijpikkelstraat 27, bus 3, eisers, vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen 1. O.F., verweerder, vertegenwoordigd door mr. Bruno Maes, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1060 Brussel, Henri Wafelaertsstraat 47-51, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan,
2. OPENBAAR CENTRUM VOOR MAATSCHAPPELIJK WELZIJN VAN MECHELEN, met kantoren te 2800 Mechelen, Oude Priorij Leliëndael, Bruul 52, verweerster. I.
RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 1 maart 2004 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel. De zaak is bij beschikking van de voorzitter van 24 maart 2006 verwezen naar de derde kamer. Afdelingsvoorzitter Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Dirk Thijs heeft geconcludeerd.
II. CASSATIEMIDDELEN
De eisers voeren in hun verzoekschrift twee middelen aan.
Eerste middel
Geschonden wettelijke bepalingen - De artikelen 6, ,§1, 2°, 47 en 52, enig lid, 7°, van de wet van 4 november 1969, zoals gewijzigd door de wet van 7 november 1988, vormend afdeling 3 ("Regels betreffende de pacht in het bijzonder") van hoofdstuk II van boek III, titel VIII, van het Burgerlijk Wetboek, hierna "Pachtwet" genoemd, meer in het bijzonder het wettelijk begrip "zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd dienen te worden" neergelegd in artikel 6, ,§1, 2°, van de Pachtwet, zoals vervangen bij artikel 4 van de wet van 7 november 1988 tot wijziging van de wetgeving betreffende de pacht en de beperking van de pachtprijzen.
Aangevochten beslissingen
De éénentwintigste kamer van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel verklaart in het bestreden vonnis van 1 maart 2004 dat uitspraak doet over de regelmatigheid van een verkoop van grond van de tweede verweerder aan de eerste verweerder, in het licht van een eventueel recht van voorkoop ten gunste van de eisers, het hoger beroep van de eerste verweerder ontvankelijk en gegrond, vernietigt dienvolgens het bestreden vonnis (behalve wat de begroting van de kosten in eerste aanleg betrof) en, opnieuw recht doende, (1) verklaart de (gewijzigde) hoofdvordering ontvankelijk en gegrond, (2) verklaart de oorspronkelijke tussenen tegenvordering ontvankelijk doch ongegrond, (3) zegt voor recht dat het recht van voorkoop dat de eerste en de tweede eisers wensen te doen gelden bij de verkoop van de kwestieuze grond niet bestaat, (4) zegt voor recht dat een rechtsgeldige verkoopovereenkomst werd gesloten tussen de eerste en de tweede verweerders met betrekking tot deze grond, (5) verklaart de vordering van de eisers wegens tergend en roekeloos hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond, en (6) veroordeelt de eisers tot de kosten van beide aanleggen.
Verder wordt het vonnis gemeen verklaard aan de tweede verweerder.
Na te hebben geoordeeld dat ten gevolge van de kennisgeving door de tweede verweerder van de onvoorwaardelijke goedkeuring van het bod van de eerste verweerder (in de brief van 9 juli 2001) een geldige verkoopovereenkomst tot stand kwam tussen de eerste en de tweede verweerders, gelet op de wilsovereenstemming tussen partijen over het voorwerp van de koop en de prijs, overweegt de rechtbank van eerste aanleg als volgt teneinde te besluiten dat de pachters geen aanspraak konden maken op enig recht van voorkoop ten aanzien van het betrokken lot: "Volgens de artikelen 6, ,§1, 2°, en 52, 7°, van de Pachtwet heeft de pachter geen recht van voorkoop bij de verkoop van ongebouwde gronden die, zonder dat er vooraf wegenwerken moeten worden uitgevoerd, beschouwd moeten worden als bouwgronden. De verkavelingvergunning van 12 januari 1999 toont aan dat het goed vanaf die datum moet worden beschouwd als bouwgrond.
Ook in de verkoopvoorwaarden en in de notulen van de (tweede verweerder) waaruit de toewijzing aan de (eerste verweerder) blijkt werd het lot omschreven als bouwgrond.
Het betrokken lot paalt aan een verharde provincieweg, zodat geen wegenwerken in de zin van de wet dienen te worden uitgevoerd alvorens tot bebouwing van het perceel kan worden overgegaan
De wet vereist niet dat het betrokken perceel al over de nodige nutsvoorzieningen beschikt op het ogenblik van de verkoop. Bijgevolg moet worden aangenomen dat de pachter van het betrokken perceel geen recht van voorkoop had onder de bepalingen van de pachtwet". Volledigheidshalve weze opgemerkt dat de rechtbank van eerste aanleg vervolgens oordeelt dat aan de eerste en de tweede eisers evenmin een conventioneel voorkooprecht, buiten de bepalingen van de Pachtwet om, werd toegekend.
Grieven
Teneinde de belangen van de pachter te vrijwaren voorziet artikel 47 van de Pachtwet dat de pachter en de nader genoemde naasten, bij verkoop van een in pacht gegeven landeigendom over een recht van voorkoop beschikken. Overeenkomstig de artikelen 6, ,§1, 2°, en 52, enig lid, 7°, van de Pachtwet heeft de pachter geen recht van voorkoop indien de pachtovereenkomst betrekking heeft op ongebouwde gronden die, op het ogenblik van de opzegging, zonder dat er vooraf wegenwerken dienen te worden uitgevoerd, beschouwd moeten worden als bouwgronden.
Voor de toepassing van artikel 6, ,§1, 2°, van de Pachtwet moet derhalve aan volgende voorwaarden zijn voldaan: (1) het moet gaan om onbebouwde gronden, (2) die op het ogenblik van de opzegging als bouwgronden moeten worden beschouwd (3) zonder dat er vooraf wegenwerken dienen te worden uitgevoerd.
Wanneer nog geen opzegging plaatsvond, moet worden rekening gehouden met de aard van de gronden op het ogenblik van de verkoop.
Met betrekking tot de derde voornoemde voorwaarde oordeelt de rechtbank van eerste aanleg dat het betrokken lot paalt aan een verharde provincieweg, zodat geen wegenwerken in de zin van de wet dienen te worden uitgevoerd alvorens tot bebouwing van het perceel kan worden overgegaan, en dat de wet niet vereist dat het betrokken perceel al over de nodige nutsvoorzieningen beschikt op het ogenblik van de verkoop.
Het aanleggen van de nodige nutsvoorzieningen maakt echter ter dege deel uit van het "uitvoeren van wegenwerken". Ter zake is immers een "voldoende uitgeruste weg" vereist, wat de aanwezigheid van een aantal elementaire nutsvoorzieningen impliceert. Uit de parlementaire voorbereiding van de wet van 7 november 1988, waarbij artikel 6, ,§1, 2°, van de Pachtwet werd ingevoegd, blijkt dat het betrokken stuk grond "bouwrijp" dient te zijn en wordt de aanwezigheid van nutsvoorzieningen zoals riolering en verlichting als vereiste beschouwd opdat het perceel grond "bouwrijp" zou zijn.
Aldus volstaat het niet dat het betrokken lot paalt aan een verharde provincieweg teneinde te kunnen besluiten dat er geen wegenwerken dienen te worden uitgevoerd alvorens tot bebouwing van het perceel kan worden overgegaan, en is door de wet wel degelijk vereist dat de nodige nutsvoorzieningen op het ogenblik van de verkoop voorhanden dienen te zijn.
De eisers huldigden deze stelling uitdrukkelijk in hun synthese beroepsbesluiten, neergelegd ter griffie van de rechtbank van eerste aanleg op 15 december 2003 (pp. 15 tot 17) en stelden met name dat nog geen riolering voor afvalwaters noch enige nutsvoorziening zoals electriciteitsvoorziening, Havi-TV, waterbevoorrading voorhanden waren op 23 mei 2001.
Derhalve is de beslissing van de appelrechters dat er in casu geen wegenwerken dienen te worden uitgevoerd in de zin van de artikelen 6, ,§1, 2°, en 52, enig lid, 7°, van de Pachtwet, niet wettig verantwoord en kon het bestreden vonnis bijgevolg niet wettig besluiten dat de pachter van het betrokken perceel geen recht van voorkoop had onder de bepalingen van de Pachtwet en op die grond de door de eerste verweerder ingestelde vordering inwilligen en de door de eisers ingestelde tussenvordering en tegenvordering als ongegrond afwijzen (schending van de artikelen 6, ,§1, 2°, 47 en 52, enig lid, 7°, van de Pachtwet, meer in het van bijzonder het wettelijk begrip "zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd dienen te worden" zoals bepaald in artikel 6, ,§1, 2°, van de Pachtwet).
Tweede middel
Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 47 en 48.1, in het bijzonder het eerste lid, van de wet van 4 november 1969, zoals gewijzigd door de wet van 7 november 1988, vormend afdeling 3 ("Regels betreffende de pacht in het bijzonder") van hoofdstuk II van boek III, titel VIII, van het Burgerlijk Wetboek, hierna "Pachtwet" genoemd. - voor zoveel als nodig, artikel 48.2, inzonderheid het tweede lid, van dezelfde Pachtwet, zoals gewijzigd door de wet van 7 november 1988.
Aangevochten beslissingen
De eenentwintigste kamer van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel verklaart in het bestreden vonnis van 1 maart 2004 dat uitspraak doet over de regelmatigheid van een verkoop van grond van de tweede verweerder aan de eerste verweerder, het hoger beroep van de eerste verweerder ontvankelijk en gegrond, vernietigt dienvolgens het bestreden vonnis (behalve wat de begroting van de kosten in eerste aanleg betrof) en, opnieuw recht doende, (1) verklaart de (gewijzigde) hoofdvordering ontvankelijk en gegrond, (2) verklaart de oorspronkelijke tussen- en tegenvordering ontvankelijk doch ongegrond, (3) zegt voor recht dat het recht van voorkoop dat de eerste en de tweede eisers wensen te doen gelden bij de verkoop van de kwestieuze grond niet bestaat, (4) zegt voor recht dat een rechtsgeldige verkoopovereenkomst werd gesloten tussen de eerste en de tweede verweerders met betrekking tot deze grond, (5) verklaart de vordering van de eisers wegens tergend en roekeloos hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond, en (6) veroordeelt de eisers tot de kosten van beide aanleggen.
Verder wordt het vonnis gemeen verklaard aan de tweede verweerder.
Vooraleer te oordelen dat de pachters geen aanspraak konden maken op enig recht van voorkoop ten aanzien van het betrokken lot, overweegt de rechtbank van eerste aanleg als volgt teneinde te besluiten dat een geldige verkoopovereenkomst tot stand kwam tussen de eerste en de tweede verweerders:
"Op 23 mei 2001 bracht de (eerste verweerder) een bod uit van 4.600.000 BEF op het perceel grond met nummer 178 K / deel - lot 1, met een oppervlakte van 1.542 m². Het betrokken perceel werd door de (tweede verweerder) toegewezen aan de (eerste verweerder) als hoogste bieder. De (eerste verweerder) ondertekende op 23 mei 2001 een schriftelijke verklaring, waarin hij zijn bod bevestigde en verklaarde kennis te hebben genomen van de verkoopsvoorwaarden, die hij aanvaardde, zoals blijkt uit de betaling van een voorschot van 45.000 BEF. Hij werd erop gewezen dat een eventuele uittredingsvergoeding zou verschuldigd zijn aan de pachter indien de grond zou verpacht zijn.
Noch de aankondiging van de openbare toewijzing van de gronden in de geschreven pers, noch de uitnodiging per brief, noch de aan de (eerste verweerder) voorgelegde verkoopsvoorwaarden, noch de door hem na de openbare toewijzing ondertekende verklaring maakten allusie op enig voorkooprecht van de zittende pachter, noch vermeldden zij dat de verkoop slechts tot stand zou komen onder opschortende voorwaarde van het niet aanvaarden van dit voorkooprecht door de pachter.
De beslissing van de OCMW-raad tot toewijzing van het betrokken perceel aan de (eerste verweerder) voor een bedrag van 4.600.000 BEF was onderworpen aan het administratief toezicht. Bij aangetekende brief van 9 juli 2001 deelde de (tweede verweerder) mee aan de (eerste verweerder) dat de bundel betreffende de betrokken verkoop was goedgekeurd, en tot het verlijden van de akte kon worden overgegaan.
Hoewel in de notulen van de vergadering van de OCMW-raad van 23 mei 2001 wordt vermeld dat de Raad besloot het betrokken lot toe te wijzen onder opschortende voorwaarde van het (niet) uitoefenen van het voorkooprecht door de pachter, in strijd met de verkoopsvoorwaarden die aan de (eerste verweerder) werden meegedeeld, maakte zij hiervan geen enkele melding in haar brief van 9 juli 2001.
Ten gevolge van deze kennisgeving door de (tweede verweerder) van de onvoorwaardelijke goedkeuring van het bod van de (eerste verweerder) kwam een geldige verkoopovereenkomst tot stand tussen de (tweede verweerder en de eerste verweerder), gelet op de wilsovereenstemming tussen partijen over het voorwerp van de koop en de prijs (artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek)".
De rechtsgeldigheid van de verkoopovereenkomst tussen het OCMW en de eerste verweerder werd tevens bevestigd in fine van het overwegend gedeelte van het vonnis. Grieven Voor zover het hof van beroep door de vaststelling dat een "geldige verkoop" tot stand kwam tussen de eerste en de tweede verweerster betreffende de door de eisers gepachte landeigendommen, waardoor de eisers geen recht van voorkoop zouden kunnen doen gelden, weze opgemerkt dat luidens artikel 47 van de Pachtwet, bij verkoop van een in pacht gegeven landeigendom, de pachter voor zichzelf of voor de in deze bepaling genoemde naasten een recht van voorkoop geniet, overeenkomstig de daarna bepaalde regels.
Dit recht van voorkoop, dat strekt tot bescherming van de rechten van de pachter, is van openbare orde, minstens van dwingend recht ten gunste van de pachter en zijn naasten. De omstandigheid dat tussen de verkoper en de koper van in pacht gegeven landeigendommen geen melding zou zijn gemaakt van de op de betreffende landeigendommen uitgeoefend pachtrechten, doet geen afbreuk aan de rechten van de pachters en/of hun naasten tot het uitoefenen van een recht van voorkoop. Overeenkomstig artikel 48.1, eerste lid, van de Pachtwet mag de eigenaar van een gepacht goed slechts aan iemand anders dan de pachter uit de hand verkopen nadat hij aan deze laatste de gelegenheid heeft gegeven zijn recht van voorkoop uit te oefenen. Naar luid van artikel 48.2, tweede lid, van de Pachtwet geschiedt ook de toewijzing van de openbare verkoop zonder recht van hoger bod van een gepacht goed, indien de pachter zijn antwoord in beraad houdt op de vraag van de instrumenterende ambtenaar of de pachter of zijn gevolmachtigde zijn recht van voorkoop wenst uit te oefenen tegen de laatst geboden prijs, onder de opschortende voorwaarde van niet uitoefening van het recht van voorkoop. In casu vermelden de notulen van de vergadering van de OCMW-raad van 23 mei 2001 uitdrukkelijk, zoals door de rechtbank van eerste aanleg vastgesteld, dat de Raad besloot het betrokken lot toe te wijzen onder opschortende voorwaarde van het (niet) uitoefenen van het voorkooprecht door de pachter.
De verkoop van het betrokken lot geschiedde derhalve onder de opschortende voorwaarde van het (niet) uitoefenen van het voorkooprecht door de pachter.
De omstandigheid dat noch de aankondiging van de openbare toewijzing van de gronden in de geschreven pers, noch de uitnodiging per brief, noch de aan de eerste verweerder voorgelegde verkoopsvoorwaarden, noch de door hem na de openbare toewijzing ondertekende verklaring allusie maakten op enig voorkooprecht van de zittende pachter, noch vermeldden dat de verkoop slechts tot stand zou komen onder opschortende voorwaarde van het niet aanvaarden van dit voorkooprecht door de pachter, evenals het feit dat hiervan door de tweede verweerder geen enkele melding werd gemaakt in haar brief van 9 juli 2001 waarin de tweede verweerder aan de eerste verweerder meedeelde dat de bundel betreffende de betrokken verkoop was goedgekeurd en tot het verlijden van de akte kon worden overgegaan, kunnen geen afbreuk doen aan het in de genoemde bepalingen van de Pachtwet voorziene recht van voorkoop ten gunste van de pachter of zijn naasten. Derhalve konden de appelrechters niet wettig besluiten dat ten gevolge van de kennisgeving door de tweede verweerder van de onvoorwaardelijke goedkeuring van het bod van de eerste verweerder in de brief van 9 juli 2001, een geldige verkoopovereenkomst tot stand kwam tussen de tweede verweerder en de eerste verweerder, gelet op de wilsovereenstemming tussen partijen over het voorwerp van de koop en de prijs, zonder rekening te houden met de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop door de pachter. Door geen rekening te houden met de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop door de pachter, schenden de appelrechters, voor zover in casu een verkoop uit de hand van het betrokken lot voorligt, wat in dezen het geval is niettegenstaande het feit dat de grond openbaar werd toegewezen door de OCMW-raad, artikelen 47 en 48.1, eerste lid, van de Pachtwet, minstens schenden zij, voor zover in casu een openbare verkoop zou voorliggen, artikelen 47 en 48.2, tweede lid, van de Pachtwet evenals het imperatief karakter van deze bepalingen en konden zij derhalve niet wettig de door de eerste verweerder ingestelde vordering inwilligen en de door de eisers ingesteld tussenvordering en tegenvordering als ongegrond afwijzen.
III. BESLISSING VAN HET HOF
Beoordeling
Eerste middel
1. Artikel 52, 7°, van de Pachtwet bepaalt dat de pachter geen recht van voorkoop heeft onder meer in het geval bedoeld in artikel 6, ,§1, 2°, van deze wet
2. Artikel 6, ,§1, 2°, heeft betrekking op pachtovereenkomsten van ongebouwde gronden, die op het ogenblik van de opzegging, zonder dat vooraf wegenwerken uitgevoerd dienen te worden, beschouwd moeten worden als bouwgronden.
3. Het middel verwijt de appèlrechters te oordelen dat geen recht van voorkoop diende te worden verleend omdat er in casu geen wegenwerken dienen te worden uitgevoerd op de verkochte grond, terwijl bepaalde nutsvoorzieningen niet voorhanden waren.
4. De uitvoering van wegenwerken in de zin van artikel 6, ,§1, 2°, heeft geen betrekking op de aanleg van nutsvoorzieningen.
5. Het middel faalt naar recht.
Tweede middel
6. Het middel gaat uit van de stelling die in het eerste middel vergeefs is aangevoerd, dat de eerste en de tweede eiser over een recht van voorkoop beschikten.
7. Het middel is niet ontvankelijk.
Het Hof, Verwerpt het cassatieberoep.
Veroordeelt de eiser in de kosten. De kosten zijn begroot op de som van 728,55 euro jegens de eisende partijen en op de som van 107,88 euro jegens de verwerende partij. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit voorzitter Ivan Verougstraete, als voorzitter, afdelingsvoorzitter Ernest Waûters, en de raadsheren Ghislain Dhaeyer, Ghislain Londers en Eric Stassijns, en in openbare terechtzitting van 29 juni 2006 uitgesproken door voorzitter Ivan Verougstraete, als voorzitter, in aanwezigheid van advocaat-generaal Christian Vandewal, met bijstand van adjunct-griffier Johan Pafenols.
---------------------------------------------------------------------------------------------
http://leon.dochy.googlepages.com/home
posted by Leon Dochy at
3:23 AM
0 Comments:
Post a Comment
<< Home